Makaleler

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde kiralananın kiracıdan kaynaklı nedenlerle tahliyesinin 2. fıkrasında kiracının kira bedelini ödememesinden kaynaklı iki ihtar sonucunda kiralananın tahliyesi düzenlenmiştir.

Kiracının kira bedelini ödememesinden kaynaklı iki ihtar sonucu kiralananın tahliyesinin sağlanabilmesi için ilk şart bir yıldan kısa kira sözleşmelerinde bir kere, bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklı olarak kiracıya iki haklı ihtarda bulunulmasıdır.

Ülkemizde genel olarak kira sözleşmeleri bir yıllık yapılmakta olup yıl sonunda kiracının herhangi bir beyanda bulunmaması halinde kira sözleşmeleri uzamaktadır. Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracıya aynı kira yılı içerinde iki haklı ihtar gönderilmiş olması gerekmektedir. Buradaki kira yılı tabiri önemlidir. Misal olarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 15.03.2019 ise iki haklı ihtarın 15.03.2019-15.03.2010 tarihleri arasında gönderilmesi gerekmektedir. Ayrıca dikkat edilmesi gereken bir diğer konu da iki haklı ihtarın da aynı kira senesi içerisinde gönderilmesi gerektiğidir. Bir ihtarın eski kira yılı diğerinin yeni kira yılı içerisinde gönderilmiş olması durumunda kiracının kira bedelini ödememesinden kaynaklı iki haklı ihtar gönderilmesi sebebiyle tahliyesi mümkün olmayacaktır. Bu gerekçeyle tahliyenin sağlanabilmesi için üçüncü bir ihtarnamenin gönderilmesi zorunludur.

Kiracının kira bedelini ödememesinden kaynaklı iki ihtar sonucu kiralananın tahliyesinin sağlanabilmesi için ikinci şart, iki haklı ihtar gönderildikten sonra ihtarların gönderildiği kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde kiraya veren tarafından kiracıya tahliye davası açılmasıdır. İhtarnamelerin gönderildiği kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmazsa gönderilen ihtarnameler hükümsüz olaraktır ve bu ihtarnamelere dayanılarak tahliye davası açılması söz konusu olamayacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da tahliyenin ancak dava açılmak suretiyle sağlanabilecek olmasıdır. Dava açılmaksızın, icra takibi yapılması ve benzeri bir hukuki işlemle kiralananın tahliyesi mümkün değildir.

Kiracıya gönderilecek ihtarnamelerin yazılı olarak yapılması mecburidir. Sözlü olarak kiracıya yapılacak ihtarlar geçerli olmayacaktır. Madde metni noter şartı getirmemiş olsa da ispat hukuku açısından ihtarın noter marifetiyle gönderilmesi daha doğru olacaktır  

Kiracının kira bedelini ödememesinden kaynaklı iki ihtar sonucu kiralananın tahliyesinin sağlanabilmesi gönderilecek ihtarnamelerin içeriği de kanun maddesiyle uyumlu olmak zorundadır. İhtarnamenin içeriğinde kiranın ödenmediği ihtarının yanında kira sözleşmesinin sona erdirileceği ihtarı da yer almaktadır. Sadece kiranın ödenmediğinin ve ödenmesinin ihtar edilmesi halinde ihtarnamenin tahliyeyi sağlayıp sağlayamayacağı Yargıtay içtihatlarında tartışmalı olmakla beraber kesin tahliyenin sağlanabilmesi için ihtarname içeriğinin dikkatle hazırlanması gerekmektedir.

Kiraya veren tarafından kiracıya ihtar gönderildikten sonra ihtarnamede belirtilen kira bedelinin ödenmesi halinde ne olacağını ikili bir ayrıma tabi tutmak gerekmektedir;

Kira bedeli ihtarnamenin kiracıya tebliğinden sonra ödenirse ihtarname geçerli olacaktır. Sonradan kira bedelinin ödenmesi gönderilen ihtarnameyi haksız hale getirmeyeceğinden bu ihtarnamelere dayanılarak tahliye davası açılması imkânı bulunmaktadır. 

Kira bedeli ihtarnamenin gönderilmesinde sonra ancak kiracıya tebliğinden önce ödenirse gönderilen ihtarname geçersiz olacağından bu ihtarnameye dayanılarak kiralananın tahliyenin sağlanması mümkün değildir. Burada kiracının iyi niyeti korunmaktadır. Bu sebeple bu ihtar yokmuş gibi değerlendirilmelidir. Misal olarak ilk ihtarname usulüne uygun olarak gönderilmiş olsa ve ikinci ihtarname gönderildikten sonra ancak kiracıya tebliğ edilmeden önce kiracı tarafından kira bedelinin ödenmiş olması durumunda ikinci ihtarname geçersiz olacağından kiralananın iki haklı ihtar sebebiyle tahliye mümkün olmayacaktır. Bu şekilde iki ihtara dayanılarak açılmış bulunan tahliye davası reddedileceğinden ihtarname içeriklerine ve ödeme zamanlarına çok dikkat ederek dava açılması gerekmektedir. Ayrıca ihtarnamenin kiracıya ulaştığı gün kira bedeli ödenirse bu durum kiracının lehine olarak yorumlanır ve ihtarname haklılığını kaybeder. İhtarnamenin tebliğinden sonra ödemenin yapıldığının ispatı kiraya verene düşmektedir.

Gönderilen ihtarnamelerin haklı ihtarnameler olması gerekmektedir. Buradan anlaşılması gereken ihtarname gönderilmesine kiracının sebebiyet vermiş olmasıdır. Kiracının ihtarname gönderilmesine sebebiyet vermemiş olması durumunda gönderilen ihtarnameler haklı bir hale gelmeyeceğinden kiralananın tahliyesini sağlayamayacaktır. Misal olarak kiracının elden ödediği kirayı kiraya verene getirmesine rağmen kiraya verenin kira bedelini almaktan imtina etmesi yahut kiracının kira bedelini vermeye hazır olmasına rağmen kiraya verenin mutat meskende bulunmaması gibi durumlarda kira bedelinin ödenmemesi kiracıdan kaynaklanan bir sebeple gerçekleşmediğinden bu gibi durumlarda gönderilecek ihtarnameler haklı ihtarname olmayacağından bu ihtarnamelere dayanılarak tahliyenin sağlanması da mümkün olamayacaktır.