Makaleler

Ülkemizde son dönemde enflasyonun da etkisiyle kira konularında kiracı ile kiraya veren arasında birçok ihtilaf ortaya çıkmaktadır. Bu ihtilafların büyük çoğunluğunun kaynağı kira artış oranı ve kiralananın tahliyesidir. Kirasını düzenli olarak ödeyen kiracıların kiraya veren tarafından tahliyesi belirli şartlara bağlanmıştır. Bu şartların sağlanmaması durumunda kiraya verenler tarafından kiracıların tahliyesi amacıyla çeşitli yollara başvurulabilmektedir. Bu yollardan biri de taşınmazın yeniden inşa ve imar edileceği gerekçesiyle kiracının kiralanandan tahliye edilmesidir. Bu yazımızda yeniden inşa ve imar gerekçesiyle tahliye edilen kiracının haklarını ve bu hakkı kullanmanın şartlarını inceleyeceğiz.

Kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi Borçlar Kanunu 350. maddede düzenlenmiştir. Buna göre, Kiraya veren kira sözleşmesini kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiralananın yeniden inşa ve imarı amacıyla tahliye edilebilmesi için bir kısım şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. İlk olarak yeniden inşa ve imar amacıyla yapılacak olan onarım, genişletme ya da değiştirmenin “esaslı” olması gerekmektedir. Esaslı nitelikte olmayan bir onarım sebebiyle yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye söz konusu olamayacaktır. Yapılacak onarımın esaslı olup olmadığının her olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekecektir.

Yapılacak onarımın esaslı olmasının yanında esaslı onarım sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması gerekmektedir. Kanunda kullanımının zor olması ve benzeri bir ifade yerine imkânsız ifadesinin kullanılmış olması bilinçli bir tercihtir. İmkansızlıktan anlaşılması gereken kiralananda yaşanılmasının objektif olarak mümkün olmamasıdır. Hayatın olağan akışına göre yeniden inşa ve imar için yapılan onarım sırasında kiralananda kiracının oturulması mümkün olmamalıdır.

Yeniden inşa ve imar amacıyla yapılacak onarım esaslı ise ve onarım sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmaktadır. Ancak bu hak da sınırsız olmayıp belirli sürelerle sınırlandırılmıştır. Kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulmak şartıyla belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde yine dava açmak suretiyle kira sözleşmesi kiraya veren tarafından sona erdirilebilecektir. Her halde kiraya verenin hakkını dava açmak suretiyle kullanması gerekecektir. Tabiidir ki kiracı ile kiraya verenin kiralananın tahliyesi konusunda anlaşması hali saklıdır.

Kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi şartlarından sonra bu gerekçeyle tahliye edilen kiracıların haklarını inceleyeceğiz. Yeniden inşa ve imar gerekçesiyle tahliye edilen kiracının hakları Borçlar Kanunu 355. maddede düzenlenmiştir.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilen kiralananda kiracının kiraya verenden tazminat isteme hakkının doğması için birçok şartın bir arada gerçekleşmesi gerekmektedir.

Kiracının tazminata hak kazanabilmesi için aranan ilk şart kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılmasıdır. Taşınmazın yeniden inşa ve imar amacıyla değil de kiracıdan kaynaklanan sebeplerle (B.K. 351) yahut başka bir sebeple tahliye edilmesi halinde B.K. 355. Maddenin uygulaması mümkün değildir. B.K. 355 e göre tazminat davası açan kiracı kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla kiraya veren tarafından boşaltıldığını ispat etmek zorundadır. İspat yükü kiracıda olacaktır.

Maddede kiracının kiralananı boşaltmasından değil kiralananın boşaltılmasından bahsedilmiş olması tamamen bilinçli bir tercih gibi görünmektedir. Zaten maddenin birinci fıkrasında kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını sağlamasından bahsedilmektedir.

Kiralananın kiraya veren tarafından boşaltılmasının sağlanmasının ne şekilde gerçekleştirileceği madde metninde açıklığa kavuşturulmamıştır. Kiraya verenin talebi ve kiracının kabulü ile kiralananın boşaltılmasını sağlanması durumunda kiralananın kiraya veren tarafından boşaltılmasının sağlandığından bahsedilemeyeceği açıktır. Burada karşılıklı irade beyanlarının uyuşması söz konusudur. Bu durumda kiraya veren ile kiracının anlaşarak kiralananın tahliyesi söz konusu olduğundan 355. madde hükmünün uygulama alanı bulunmamaktadır.

Kiralananın boşaltılmasının sağlamasından anlaşılması gereken kiraya verenin yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye davası açması olarak anlamak gerekecektir. Kiraya veren imar ve inşa amacıyla tahliye davası açacak, dava kesinleşecek ve tahliye bu dava sebebiyle gerçekleşecektir. Bu durumda kiralanın kiraya veren tarafından boşaltılmasından bahsedilebilecektir. Tahliye davasının açılması ama davanın kesinleşmeden kiracının kiralananı tahliye etmesi durumunda dahi yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre kiralananın kiraya veren tarafından boşaltılmasının sağlanmış olduğundan bahsedilemeyecektir. Bu durumda dahi 355. Madde hükümlerinin uygulama alanı bulunmamaktadır. Tahliye davası ile ilgili olarak dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da 355. Maddenin uygulanabilmesi için tahliye davasının yeniden inşa ve imar amacıyla açılmış olması gerekmektedir. Kira bedellerinin ödenmemesi ve sair sebeplerle açılacak tahliye davalarında 355. Madde hükmü değil açılan tahliye davası ile ilgili hükümler uygulama alanı bulacaktır.

Yeniden inşa ve imar amacıyla kiraya veren tarafından açılan tahliye davasının kesinleşmesi sonrasında kiracının icra vasıtasıyla çıkarılması gerekmemektedir. Tahliye davası kesinleştikten sonra tahliye davası sebebiyle kiracının kiralananı tahliye etmesi yeterli olacaktır. Tahliye davasının icraya konulması suretiyle kiralananın tahliye edilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak 355. Maddeye dayanılarak kiracı tarafından açılacak tazminat davasında kiraya verenin her ne kadar tahliye davası kesinleşmiş olsa da kiracının tahliye davası sebebiyle değil bir başka sebeple (daha ucuza kiralık yer bulması, tayin olması v.b.) savunmasında bulunmak hakkı saklıdır. Ancak tahliye kararının icraya konulması suretiyle kiralananın tahliyesinin sağlanması durumunda bu tür savunmaların bir önemi kalmayacaktır.

Kiraya veren yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye davası açarak, kiralananın boşaltılmasını sağladıysa söz konusu taşınmazı eski hali ile üç geçmedikçe başkasına kiraya veremez. Kanunun amacı tahliye sebebinin gerçeği yansıtmasıdır. Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edildikten sonra gerçekten yeniden inşa ve imarın yapılması amaçlanmaktadır. Bu gerekçeye dayanılarak kiracının tahliye edilmesi ve taşınmazın daha yüksek bir kira bedeli ile tekrardan kiralanmasının önüne geçilmek istenilmiştir. Madde metnindeki eski hali ile ifadesi yeniden inşa ve imar işleri yapılmaksızın anlamına gelmektedir. Amaç tahliye gerekçelerinin yerine getirilmesidir.

Kanun metninde yine de haklı bir sebebin olması istisnası getirilmiştir. Haklı sebebin ne olacağı doğal olarak kanunda sayılmamıştır. Her olayın özelliklerine göre haklı sebebin var olup olmadığı hakim tarafından değerlendirilmesi gereken bir konudur. Ancak Yargıtay içtihatlarında iş yeri olarak kullanmak amacıyla inşa ve yeniden imar edilmek istenen ve bu gerekçeyle tahliye edilen taşınmaz açısından, taşınmazın açılmak istenen iş yerine uygun hale getirilememesini haklı neden olarak kabul eden kararlar vardır. Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere haklı sebebin var olup olmadığı her olayda ayrıca değerlendirilecektir.

Kanun yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilen taşınmazın eski, hali ile üç yıl süre ile tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralanamamasının yanında yeni hali ile ne şekilde kiralanabileceğine dair bir hüküm de içermektedir. Yeniden inşa ve imar edilen taşınmazın kiralanmasında eski kiracıya öncelik hakkı tanınmıştır. Buradaki öncelik yeniden inşa ve imar edilen taşınmazın yeni hali ve yeni kira bedeli ile eski kiracıya kiralanmasıdır. Yoksa eski kira bedeli üzerinden kiralanması söz konusu değildir. Kiraya verenin kiracıya yeniden inşa ve imar işlerinin bittiğini, kiracının kiralamada öncelik hakkı olduğunu bildiren yazılı bir bildirimde bulunması gerekmektedir. Kanaatimizce bu bildirimde yeni kira bedelinin de yazılması gerekmektedir. Kiracı, kiraya veren tarafından yazılı olarak kendisine yapılan bildirimden itibaren bir ay içerisinde bu hakkını kullanabilecektir. Bir ay içerisinde kullanılmayan hak sona ermiş olacaktır. Ancak kiraya veren tarafından kiracıya herhangi bir yazılı bildirim yapılmadığı müddetçe kiracının bu hakkı saklıdır. Kiraya veren kiracının hakkı kullanabilmesi için yazılı olarak bildirimde bulunmalı ve kendisine bir ay süre tanımalıdır. Yazılı bildirim olmadıkça kiraya veren kiralananı bir başkasına kiraya veremeyecektir. Ancak kiraya verememe süresi de 3 yılı geçemeyecektir. Yani taşınmazın yeniden inşa ve imar işleri bittikten sonra kiraya veren kiracıya yazılı bildirimde bulunarak taşınmazı kiralayabileceğini bildirecektir. Bu bildirimden itibaren bir ay içerisinde kiracı kiralananı kiralayabilir yahut kiralamayabilir. Bildirimin üzerinden bir ay geçtikten sonra kiracının öncelik hakkı sona ereceğinden kiraya veren taşınmazı istediği kişiye kiralamakta serbesttir. Ancak kiraya veren kiracıya herhangi bir yazılı bir bildirim yapmaz ise imar ve inşa işleri bittikten sonra üç sene taşınmazı bir başkasına kiralamayacaktır.

Yukarıda etraflıca izah ettiğimiz şartların varlığı halinde yani

·        Kiralananın yeniden imar ve inşa amacıyla,

·        Kiraya veren tarafından,

·        Tahliye davası açılması ve davanın kesinleşmesi suretiyle,

·        Tahliyesinin sağlanmış olması,

·        Yeniden inşa ve imar edilen taşınmaz için kiracıya yazılı bildirim yapılarak kiracının öncelik hakkının sona erdirilmiş olmaması,

·        Kiraya verenin kiralananı eski kiracıdan bir başkasına kiraya vermesi, şartlarının birlikte gerçekleşmesi halinde kiraya veren eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere bir tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

Buna göre kanundaki şartlara aykırı davranan kiraya veren eski kiracıya bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Burada kanun eski kiracıyı korumaktadır. Kanunun amacı kirasını ödeyen kiracının haksız bir şekilde tahliye edilmesinin önüne geçmektir.  Zira bu şartlara uyulmaması gerçekleştirilen yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyeyi haksız hale getirmektedir. Kanun kiraya verenin ödeyeceği tazminatın da çerçevesini çizmiştir. Kanuna göre kiraya verenin kiracıya ödeyeceği tazminat, taşınmazın yeniden inşa ve imar edilmeden önceki halinde kiracının kiraya verene son bir yıl ödediği kira bedelinden az olamayacaktır. Kanun tazminatın alt sınırını belirmiş ancak herhangi bir üst sınır koymamıştır. Tabiidir ki üst sınır genel hükümlere göre zenginleşme kapmasına girmeyecek bir miktar olmalıdır. Tazminat miktarını belirleyecek olan hâkim alt sınırla bağlı olmakla beraber üst sınırla bağlı değildir. Her olayın özelliğine göre üst tazminat miktarını belirlemek hâkimin takdir yetkisindedir. Ancak uygulamada 1 yıllık kira bedeli olan alt sınırdan tazminat miktarı belirlenmektedir.